По итогам проведенных рабочих  встреч и заседаний на предмет изучения материалов (проект закона Республики Абхазия «О регулировании правового статуса апарт-отелей и апартаментов», пояснительная записка к проекту закона Республики Абхазия «О регулировании правового статуса апарт-отелей и апартаментов», проект закона Республики Абхазия «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Республики Абхазия в части введения сбора с собственников  апартаментов»,  пояснительная записка к проекту  закона Республики Абхазия «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Республики Абхазия в части введения сбора с собственников  апартаментов», проект закона Республики Абхазия «О сборе с собственников апартаментов», пояснительная записка к проекту  закона Республики Абхазия «О сборе с собственников апартаментов», проект закона Республики Абхазия «О внесении изменения в Земельный кодекс Республики Абхазия», пояснительная записка к проекту  закона Республики Абхазия «О внесении изменения в Земельный кодекс Республики Абхазия», заключение, подготовленное специалистами АГУ, список вопросов, которые вызывают озабоченность РОО «АНД»), Общественной палатой было подготовлено соответствующее заключение, принятое большинством голосов на пленарном заседании. 

 

Инициированный исполнительной властью проект закона Республики Абхазия «О регулировании правового статуса апарт-отелей и апартаментов» призван урегулировать существующие правоотношения и устранить правовые пробелы и коллизии в законодательстве Республики Абхазия, возникающие в сфере размещения, проектирования, строительства, владения, пользования, распоряжения апарт-отелями и апартаментами, а также, в целом, затрагивающие строительную отрасль Республики Абхазия и регламентирующие реализацию инвестиционных проектов в указанной сфере.  

 

Предполагается, что данный законопроект будет способствовать созданию новых рабочих мест, расширению потребительской емкости рынка, росту доходов населения, работающих в смежных отраслях (торгово-посредническая деятельность, общественное питание, транспортная сфера, сфера услуг), росту заработной платы, повысит туристическую и инвестиционную привлекательность Абхазии, положительно скажется на качестве оказания услуг в курортно-туристической и иных сферах. Реализация данного закона приведет, в том числе, и к дополнительным поступлениям в доходную часть государственного бюджета Республики Абхазия, а также во внебюджетные фонды, способствуя улучшению экономического состояния республики в целом.  

 

Вместе с тем, следует отметить, что данный законопроект вызывает опасения у довольно широкого круга общественности, экспертов и специалистов, поскольку затрагивает большой спектр сфер жизнедеятельности нашего государства.  

 

 

 

Несмотря на наличие ряда ограничений в рассматриваемом законопроекте, 

предполагаемое инициаторами законопроекта количество собственников апартаментов (30 тысяч владельцев в течение 10-12 лет), возможно приведет к демографическому перекосу и возникновению у данной категории лиц желания вступить в гражданство Республики Абхазия на общих основаниях.  

 

 

Отсутствие градостроительного кодекса и земельного кадастра, механизма территориального планирования, концепции градостроительного плана и городских застроек, архаичность строительных норм и правил, а также других нормативных актов. Вместе с тем, слабый регуляторный механизм государства может привести к стихийному и бесконтрольному строительству, как следствие, создать проблемы для граждан нашей страны и угрозу окружающей среде.  

 

 

3) Национальный инвестор.   

В законопроекте не отражен баланс интересов национального и иностранного инвестора. Инвестиционная экспансия внутреннего рынка страны извне может привести к выдавливанию абхазских резидентов из строительной, курортно-туристической сферы деятельности, а также сферы услуг. 

 

Помимо всего прочего, наличие возможности у иностранных собственников передачи, принадлежащих им апартаментов в пользование иным лицам, в целях извлечения прибыли, неизбежно приведет к масштабному перераспределению ренты в курортно-туристической сфере от абхазских предпринимателей к иностранным, за счет ценообразования (иностранные владельцы апартаментов рассматривают сдачу жилья в наем в качестве пассивного дохода, и их заинтересованность в максимизации прибыли ниже, чем у абхазских, длякоторых этот доход основной). Этот фактор негативно отразится на доходности отечественных домохозяйств, расположенных в районах, где эта сфера деятельности является социально значимой для населения.    

 

Обсуждение законопроекта уже привело к увеличению цен на рынке абхазской недвижимости, а с принятием закона риски повышения цен на недвижимость увеличатся в разы, что сделает невозможным приобретение и наём недвижимости (жилья) особо нуждающимся категориям граждан Республики Абхазия. 

 

Либерализация рынка в этой сфере, дисбаланс в инвестиционных возможностях местного населения в сравнении с иностранными гражданами со временем может лишить местное население доступа к комфортным зонам проживания, в особенности в прибрежной зоне.  

 

Ценообразование в сфере недвижимости на внутреннем рынке Абхазии с учетом ее открытости  будет определяться  исключительно  внешними факторами, более

высокими инвестиционными масштабами и не отражать возможностей внутреннего спроса. Заложенный в законопроект социальный механизм нивелирования этого перекоса не способен устранить существующий на текущий момент дефицит жилья 

 

при отрицательном демографическом росте населения, не говоря уже о росте численности местного населения в будущем.    

 

5) Комплекс отраслей экономической и социальной жизни, обслуживающих производство и обеспечивающих условия жизнедеятельности общества.   

В стране наблюдается острый дефицит энергомощностей, физическая изношенность распределительных сетей, канализационных коммуникаций и водоотвода, высокая плотность текущей застройки, отсутствие парковочных мест и увеличение плотности автомобильного движения. 

 

Принятие данного законопроекта усилит эти проблемы кратно и потребует увеличения со стороны государства трат на расширение и развитие инфраструктуры, что отразится на росте тарифов на оплату электроэнергии и жилищно-коммунальных услуг. Объёмы необходимых инвестиций в эту сферу со стороны государства в разы превысят потенциальные отчисления в виде налогов в доходную часть бюджета от принятия данного законопроекта. 

 

Даже с учетом положительного мультипликативного эффекта для экономики в целом предельные издержки для общества и государства могут превысить предельные выгоды. Наконец, отсутствие у государства, на текущий момент финансовых возможностей на развитие инфраструктуры на фоне активной застройки городов и районов страны в свете нерешенных проблем коммуникационных и транспортных сетей, приведет к росту техногенных аварий, искусственным ограничениям в энергопотреблении населения, простоям в экономике и будет иметь отрицательный синергетический эффект. 

 

Согласно статье 2 данного законопроекта, под понятием «апартамент» понимается расположенное в апарт-отеле нежилое коммерческое помещение, общей площадью не менее 20 кв м, состоящий из одной или более комнат со спальным местом (спальными местами) и кухонной зоной, предназначенный для временного пребывания. На практике на площади 20 кв м невозможно распределить все вышеуказанные критерии.

Учитывая вышеизложенное, Общественная палата рекомендует устранить существующие в нормативной  и правовой сфере  недостатки, вызывающие опасения в обществе и нивелирующие положительный экономический эффект от реализации данного законопроекта. 

 

 

 

1.Внести поправки в законодательство о гражданстве Республики Абхазия, запрещающие вступление в гражданство Республики Абхазия иностранных собственников апартаментов. При вступлении в гражданство требовать документы, подтверждающие отсутствие у гражданина собственности в виде апартаментов на территории Республики Абхазия. 

 

2. Ускорить принятие правовых актов, регулирующих вопросы градостроительства и технического надзора. 

 

3. В целях сохранения рекреационной емкости территории республики  произвести зонирование земель и законодательно ограничить возможность использования иностранными  инвесторами  особо ценных территорий, в особенности прибрежной зоны.

 

4.Ужесточить законодательство в сфере защиты памятников историко-культурного наследия.

 

5. Ускорить  принятие  земельного кадастра  Республики Абхазия. 

 

6.Поручить органам местного самоуправления разработать и принять генеральные планы городов и мастер-планов. 

 

7. Внести изменения в  технические условия при проектировании и строительстве высотных зданий с учетом сейсмоактивности региона.  

 

8. Внести в законопроект ограничение-квотирование (на определенный срок) на строительство в развитых районах республики (г. Сухум, Гудаутский район, Гагрский район), для исключения перекосов в экономическом развитии районов Абхазии и загруженности вышеуказанных регионов.

 

9. Разработать проект антимонопольного законодательства с целью исключения искусственного повышения цен (спекуляции) на рынке недвижимости, с возможным ограничением перепродажи апартаментов на определенное время с момента вступления в право собственности. 

 

10. Ввести режим налогообложения, который будет действовать в отношении предпринимательской деятельности, связанной с возмездным предоставлением собственности  для  размещения и  временного  пребывания иных лиц.

 

11. Установить вмененный налог для застройщика на начальной стадии реализации проекта.

 

12. Исключить в ст. 2 законопроекта нижний порог общей площади для апартамента в 20 кв. м. 

 

13.Определить орган, отвечающий за реализацию данного  законопроекта.